不動産投資は長期運用は損?数年単位で転売?【初心者向け】

不動産投資は・・・

ガイアの夜明けで、違法建築問題が発覚したレオパレス21や、スルガ銀行やTATERUの不正融資問題など、不動産投資が怪しいと思う方もいるかも知れないが、個人的には資金があれば、大きく儲かる可能性が高いビジネスである。

現時点ですでに土地を持っていたり、数千万単位で投資できる状況であれば、不動産投資をすると思います。

不動産投資の基本

利益率は高くない

高利益率

不動産投資を検討している人の中には、借り入れからスタートすることを計画している人もいるかと思います。

その場合、不動産投資での利回りが、借り入れの金利を上回らないと利益にならないです。住宅ローンであれば、金利は低く、コストをかけずに、借り入れができると思いますが、通常の不動産投資ローンの金利では、利益ギリギリになってしまうのではないでしょうか?

不動産投資の利回りは5%〜10%あたりが目安になります。それに金利が2〜4%かかってくるので、利回りは1%〜8%程度が目安になります。

2,000万の物件のオーナーになったとしても、20万〜160万程度の収入です。その収入から以下のような経費を支払わないといけません。

不動産投資でローン以外にかかる経費

  • 固定資産税
  • 設備の修理・更新費用
  • 入居者募集の広告費用
  • 賃貸契約の手数料
  • 各種保険
  • 売却手数料(最終的に売却する場合)
  • 相続税(相続する場合)

主なところでこれだけ費用がかかります。他にもリスクとしてあるのが、2つです。

  • 入居率の低下
  • 災害による被害

入居率の低下には対策で広告費用を使ったりします。災害による被害のリスクには保険に入る必要があります。

これらの費用とリスクを考えた場合に、借り入れからスタートする不動産投資ではなかなか、利益が出にくい状況になると思います。

全額借り入れからスタートする不動産投資はあまり儲からない

貸している間の管理も必要

投資を始めるようと検討している時には、借り入れの金利と物件の利回りと更に、運用中の管理費用を考えないといけません。

管理会社に、家賃の引き落としや、共有スペースの清掃や、電気の交換や急なトラブル(特に水とお湯)に対応する等の必要が出てきます。設備を貸しているので、貸している設備で故障があると家主側の負担になります。

そんな対応を管理会社を使わずに、やるのは非常に手間がかかります。結局管理会社に任せた方がラクだから、そうしようということになります。

そうすると管理費用もかかってきます。

僕もマンションを区分所有で1つ持っているのですが、ほとんど利益はでません。1年間で家族4人で外食したらなくなる程度しかでてないです。トホホ。もともと賃貸用の物件ではなく、分譲物件を無理矢理賃貸にしているので、なおさら利益がでないです。

賃貸用の物件だと建築する費用自体が分譲よりも安いので、コストは抑えられるので、もっと利益はでると思います。

でも、借り入れからスタートする不動産投資はオススメできないです。

不動産投資の落とし穴

落とし穴

最後はどうするの?

不動産投資を始める時に考えないのが、不動産投資の終わり方です。物件を購入するということは固定資産を持つことになります。その固定資産は、売却するか、持ち続けるかの2択、持ち続けた先に相続という選択肢もあります。

売るか持ち続けるか?のどちらかの選択をしないといけません。

これを購入する時から、ハッキリさせている方はうまくいっていると思います。最後を考えずに、借り入れと利回りだけ考えて、毎月収入が入ってくるからと物件を購入した人は厳しい現実に直面することになるのではないでしょうか?

物件が築20年!

投資をはじめて20年 2,000万円で購入した物件を諸経費を差し引いて、利回り4%で回すことができたとします。

2,000万×4%=1年間の利益80万
80万×20年=利益1,600万

20年経過して老朽化が目立って来たことと、他の新築物件に人気が集中して入居者が入らなくなってきてしまいました。

思い切ってリフォームか建て替えをしようとした時に、これまでの利益1,600万円を再投資して、解体と建設をしなければいけません。

結局持ち続ける決断をして、入居率が50%になったまま、あと10年所有したとします。利回りは2%で10年なので、400万です。

合計2,000万の利益を手にすることができました。再投資してあと20年〜30年運用をして、回していくことができれば、それがいいかもしれません。

でも、その時点で利益の2,000万を手付かずで、残していることができていることが条件です。つまり生活費は別の収入から行い、この物件からの収益には1円も手をつけていない状態です。

人口減少の日本で、もう一度2,000万借り入れて、何十年も回して利益がでるかどうか・・・

この時点で僕の場合は無理ゲーだと思ってしまいます。

では、どうすればいいのか?

僕が借り入れができて不動産投資ができるのであれば、東京の都心で買える物件を3年〜5年周期で売却していきます。最初の資金を借り入れる人は利益を狙うのは売却の時だ考えています。買った時よりも高く売ることを考えます。

長期間で短期間で高い家賃で借りてくれる人を見つけて、満室にしてしまいまって、高利回り物件として販売すればきっと築年数が15年程度の物件であれば、買い手はつくと思います。

満室にできる物件という難しい条件で探さないといけないですが、パートナーになる管理会社の営業が強ければ、案外すぐに埋まります。

僕のマンションもある不動産会社で全然動きがなかったのですが、営業が強い会社に変えた途端に入居者がきまりました。

将来的にも入居者が継続的に入りそうな立地であれば、所有し続けることも検討してもいいと思いますが、借り入れがすくなく、利回りがいいことは前提条件としてはずせないと考えています。

投資用不動産会社のターゲットは団塊世代の退職金?や数千万の年収を持っているような、まとまったお金がある方なのかな?と思います。年収が1,000万に届いていない人が、全部借り入れで不動産投資はリスクが大きいので、他の投資をした方がよいと考えます。

固定資産はやっぱり固定されている

固定資産は固定資産

資金が少ない人に不動産投資をオススメしない理由は他にもあります。

例えば2,000万持っている人が、不動産投資で2,000万の物件を購入しましたとなると手元の現金2,000万がなくなって不動産に変わります。そのかわり、家賃収入が入ってきます。でも、ちょっとお金がほしいから、100万現金化しよう!と思ってもできません。

不動産投資の調子が悪いから、1,000万分は別の資産に持ち替えよう!ということももちろんできません。

そういう意味では融通が効かない資産になってしまいます。

その点、リスクはあるものの、他の投資比較的現金化しやすいので、株価や、国債、社債、金やプラチナ、現金化しやすい資産なので、2,000万投資しても、流動的に資産を持ち替えることができます。

資金が少ないと、不動産投資をすると分散にならなくて、集中投資になってしまいます。入居率が下がったりすると夜も寝れないです。不動産投資を分散投資の一つと思えるくらい資金ができるまで、やるべき投資ではないと考えています。

それでももし、資金が少ない人は短期間に売買して、売却益を狙うのがよいと思います。

魔法の杖!?フリーレント!

魔法に気づこう

不動産投資を検討し始めると利回りがいい物件を探してしまいがちです。利益が多く出るほうがいいに決まっています。

確かに利回りは重要ですが、利回りが高いからと言って飛びついてしまうと失敗する可能性があります。近隣の物件よりも高い家賃で貸せている物件が見つかるとラッキーと思います。見つけた!高利回り物件!となる訳です。

近隣の物件より高い家賃で貸せている理由はなにか?を考えてください。

それが、立地や利便性、設備というような長期的な部分でもたらされている差別化が価格差になっているのであれば、問題ありません。でも、特にそういった差が見当たらないのに、高い家賃で貸せている物件もあると思います。

それは、入居の時に、魔法がかけられている可能性があります。それが

フリーレントです

フリーレントは、入居してきた1ヶ月以上の期間を家賃無料で貸しますよという価格設定をしている物件です。引っ越しの時は初期費用を抑えたいから、入居する人がいます。しかも短期間ででる予定であれば、その方がフリーレントの物件の方が得ということもあるかもしれません。

入居するタイミングに差別化要因があって、近隣の相場よりも高い家賃で貸せています。その物件を購入した場合、最初にフリーレントにしないとその利回りを維持できません。でも、フリーレントにする分の家賃収入は減ってしまいます。

フリーレントを使った売却戦略!

高利回りだけで物件を探している人に短期間で売却が成立するのであれば、売却で利益を出すことができると思います。

利回りが高くない物件を安く買い叩いて、フリーレントで相場よりも高い家賃にして、高利回りになったタイミングで売りに出す!というような手法がとれるのであれば、あまり資金がなくてもうまくいく可能性があります。

まとめ

まとめ
不動産投資のまとめ

不動産投資を分散投資と思えるほどの資産を持っていない人には不動産投資はオススメできないです。

大きな負債を背負って、リスクも背負う必要はないと思てしまいます。一般的なサラリーマンがどうしても不動産に投資したいのであれば、REIT(不動産投資信託)をオススメします。

僕の勝手な予測ですが、これから不動産投資は厳しくなると思います。空き家が増える傾向はこのまま続くと思います。

あまりにも空き家が増えると法律を整備して再開発できるようにしたりするでしょうし、開発する場所を常に探しているディベロッパーが買い上げてたり、リノベーション業者とスペースレンタル業者の協業で、新しい賃貸サービスが始まったり、大きな変動が起こりうる業界です。

そういう激変が起こりそうな市場には、直接個人で対決に行くのはリスクが大きいです。それであれば、その波に乗りそうな会社の株を買っている方がいいと思います。

自分が借り入れが多い、不動産投資で失敗しているので、余計にそういう感覚なのかもしれませんが、最初から資金か、土地を持っていない人が入り込むにはハードルが高いと思います。

不動産投資は投資の中でも難易度が高いので、最後に取り組むという目標でも問題ないかと思います。